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當舖(鋪 )與銀行房貸轉貸降息的注意事項有哪些差別?信貸轉貸有比房貸轉貸划算嗎?

 
近年來房貸利率不斷下降,讓早期買房的民眾開始考慮【房貸轉貸】,希望降低房貸利息的支出,究竟當舖(鋪 )與銀行房貸轉貸降息的注意事項有哪些差別?信貸轉貸有比房貸轉貸划算嗎?跟我一起認識房貸、房貸轉貸流程及注意事項,為自己爭取最佳利益。
 

當舖(鋪)與銀行房貸轉貸降息有哪些注意事項?

  1. 轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。

  2. 房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。

  3. 申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品,但是銀行還是審核償還能力,所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。

  4. 資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上,例如說要貸款來投資股票…..

  5. 持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

 

當舖(鋪)與銀行房貸轉貸降息的注意事項有哪些差別?

首先為銀行的部分:每間【銀行鑑價結果不盡相同,找對銀行才有可能達到轉貸以獲得較多的資金需求。一般人挑選銀行時,往往僅比較利率,並選擇最低利率的銀行。但其實,各間銀行利率差距並不大,有時僅是0.1%~0.2%差距,這樣的差距對每月付款金額的影響並沒有您想像中的大。利率、成數(額度)、貸款期數、寬限期、各項費用…等,皆會影響您的貸款負擔。

 
  • 銀行違約的問題:

房貸還款的前3年多數銀行都有綁約不適合轉貸。每間銀行對於房貸通常都會有一個綁約的期限(通常為1年~3年),通常貸款前3年綁約,一般銀行收取違約金,第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %,不建議這時候轉貸;最後,首年轉貸的價差,扣除成本後,一定要正數轉貸才有意義。

 

  • 金流的安排:

如果房貸轉貸目的是為了增貸額度或延長寬限期,建議先跟原銀行溝通降息或是展延貸款時間,另外一定要仔細評估自己的收支狀況,以確保清償能力沒問題。盡可能要轉貸的半年前或是一年以前多賺點錢對房貸額度及利率會有很大的幫助;可能是花點時間兼職或是應用投資多創造些現金流入的情況。

如果還有基金、股票帳戶存摺,可以一併提供,讓銀行知道你不僅有信用,還具備足夠的還款能力,都會有助於為你的貸款條件加分

 
  • 屋齡的限制:

老房子想要再貸款,會遇到各建材耐用年限問題,若是加強磚造建物,耐用年限為30~35年,鋼筋混凝土耐用年限50~55年,鋼骨結構則為70年。因此,若房貸戶購買的為鋼筋混凝土建物,想借貸20年,他就必須選擇屋齡低於35年的房子。若要申貸的不動產屋齡已高, 可貸款的年限可能就低, 繳貸款的壓力可能相對較沈重。

 

  • 收支比與個人信用:

房貸轉貸條件通常依貸款人的財務條件和房子的價值而異。前者為貸款人的財力證明、薪資轉帳及債信條件等。檢視未來每月的現金支出,是否在可負擔的範圍內,避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議,以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的1/3,避免高風險,讓貸款支出不至於壓垮生活品質。後者則為銀行對房子的鑑價。

 

  • 保持良好的信用狀況及聯徵記錄:

盡量不要使用現金卡,而且,所有的信用卡一定要按時繳,並且繳交全額,維持自己優良的信用紀錄。

 

以上就是【銀行轉貸降息】的注意事項,接下來則是當鋪的部分:當鋪的各項條件則將較於銀行較為寬鬆,並且可以客製化代償條件以及時間,減輕還款壓力,但是有些則需要抵押品。
 

●代償條件:

當鋪的代償條件相較銀行較為寬鬆許多只須年滿20歲,免聯徵、信用瑕疵也可辦,銀行聯徵分數不影響

●降息代償額度:

當鋪的代償額度限制也較為寬鬆,可根據債務情形、申請人條件而定,可提供抵押品增貸,高可借抵押品市值150%,並視條件搭配信貸。

●轉當降息利息:

依授信條件與轉當金額而定,萬元月息低可至僅百元起。

●還款方式:

可依照個人經濟狀況良身訂製並且還款期限最短3個月,提供一次清償或本息攤還,減輕還款壓力且轉貸降息後還可以增貸。

 

以上就是當舖(鋪 )與銀行房貸轉貸降息的注意事項有哪些差別。
 
 

房貸想轉貸會有轉貸成本,如何評估是否划算?

考慮【轉貸,首先要找到房貸利率比目前低的;再來是要考量房屋的鑑價問題。此外房貸目前餘額多少,也是一大關鍵。重新轉貸時,銀行會根據房屋現值重新鑑價。每家銀行的評估,可能不一樣。例如:先前貸8成,現在只能貸7成。另外,因為轉貸有成本,如果貸款金額不多,涵蓋不了轉貸成本,那不如不要轉。在轉貸前,建議先問原銀行有沒有代償費、提前清償違約金等問題。

 

除此外之外,銀行一般會收取政府規費(約貸款金額的千分之1)、

  • 代書費(約4,000元~8,000元)

  • 銀行帳戶管理費(約4,000元~5,000元)

 
假設轉貸1,000萬元,則會有約2萬元~3萬元的成本,轉貸前要先評估看看。
假設貸款1,000萬元,原銀行利率2.3%,新銀行1.8%,利息差0.5%。
轉貸1年可省下利差5萬元(1,000萬元×0.5%=5萬元),能涵蓋轉貸成本
如果貸款只剩400萬元,1年可省下利差2萬元(400萬元×0.5%=2萬元),但轉貸成本約1萬元~2萬元,這樣轉貸意義就不大。
 
最後要提醒,有些銀行為爭取新客戶,提出的低利率通常會分段調整。例如前1年~2年優惠,後面拉高,所以要特別注意合約內容與條件。
 
 

信貸轉貸有比房貸轉貸划算嗎?

【信用貸款】是最常見的貸款方案,基本上只要信用狀況良好,無信用瑕疵,不需要擔保品,就可以向任一家銀行申辦信用貸款,不過,也是因為「不需要擔保品」,所以信貸利率通常會比較高,對於申貸人來說還款負擔較重。因此,有不少繳款到一定時間的民眾,會希望能能否調降利息,以更划算的利率計息。

 
但是如果有房貸未償清不彷可試試更聰明的方法,將房貸變成活資產 轉貸、轉增貸把房子變成活用資產,是聰明投資的入門,畢竟市面上的投資標的百百款,報酬率都遠高於 2% 上下的房貸利率,「轉貸」是不少人省錢的理財方法!所謂「房貸轉貸」,是將現有房貸餘額轉給另一家銀行承作,別以為銀行都差不多,當房貸利息談到 1%,等於一千萬的房貸可以省下十萬元利息!所以,當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」到別家銀行。
 
除此之外,常有人說房子就算漲價,但因為沒賣,根本沒享受到增值的好處,「轉增貸」可以讓你把房屋的增值立刻套現!所謂的「轉增貸」就是轉貸時,新銀行會重新針對房子重新鑑價,如果房價有比買進時還高,你可以順便把增值部分套現出來。舉例來說,如果你有一間一千萬的房子,最初貸款額度 80% 等於貸款八百萬,兩年後如果房子增值,轉貸銀行重新估價到一千二百萬,再按照 80% 的額度來貸款,就可以拿到九百六十萬的貸款,這樣就比之前的八百萬多了一百六十萬出來。
 
房貸轉增貸」這筆錢可以做什麼?最簡單就是把其它個人信貸、信用卡債務、車貸等,一起打包到房屋貸款中。相較信貸以及信用卡 18% 的利率比起 2% 上下的房貸利率高出了九倍左右,就連買車,也可以改用較低的房貸利息來代替高昂的車貸利息,對比之下房貸轉貸相較信貸划算的非常的多!

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